aus verschiedenen Quellen aufbereitet von Karin Zick

Preiswerter Wohnraum ist knapp in München, vor allem in den begehrten Vierteln wie Altschwabing, Isarvorstadt/Ludwigvorstadt, Au, Haidhausen, Schwanthaler Höh u.v.a. Hier wollen alle wohnen und durch die Attraktivität dieser "In-Viertel" steigen die Mieten. Betroffen sind überwiegend die typisch altmünchnerischen Gebiete am Altstadtrand mit alteingesessenen, aber nicht besonders einkommensstarken Einwohnern, inländischen wie ausländischen Familien, Wohngemeinschaften junger Erwachsener und dergleichen. Diese Gebiete laufen Gefahr, ihren Charakter vollkommen zu verändern, denn mit der durch die Mietentwicklung verbundenen Verdrängung der Wohnbevölkerung ändert sich auch die Infrastruktur.

Fortsetzung:

Um dem entgegenzuwirken, hat die Stadt München die Erhaltungssatzung erlassen, mit welcher Luxusmodernisierungen verhindert werden sollen.

Ein wichtiges Instrument der Erhaltungssatzung ist das Vorkaufsrecht der Stadt München. Dieses kommt immer dann zum Einsatz, wenn durch den Verkauf eines Mietshauses die Gefahr besteht, daß der für die gebietstypische Bevölkerung bislang geeignete Wohnraum aufgrund unangemessener Modernisierung oder Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verloren geht. Die Erhaltungssatzung allein ermöglicht es aber nicht, eine derartige Umwandlung mit ihren Konsequenzen für die Wohnbevölkerung zu verhindern. Denn das Vorkaufsrecht kann abgewendet werden, was in den meisten Fällen auch geschieht, denn auch eine relativ wohlhalbende Stadt wie München hat schlicht nicht die finanziellen Mittel, um ihr Vorkaufsrecht wahrzunehmen: Die Käufer wenden das Vorkaufsrecht der Stadt durch die Abgabe einer entsprechenden Erklärung ab. Mit einer solchen Abwendungserklärung verpflichten sich die Käufer, Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen sowie unangemessene Modernisierungsmaßnahmen für eine bestimmte Zeit zu unterlassen. So bleibt schützenswerter Bestand an bezahlbarem Wohnraum zunächst ebenso erhalten wie bei der direkten Ausübung des Vorkaufsrechts.

Die Stadt ist vom Gesetzgeber gehalten, ihre im Wege des Vorkaufsrechts erworbenen Anwesen wieder zu veräußern. Hierbei werden vom Käufer diejenigen Bindungen verlangt, die Inhalt der Abwendungserklärung sind, mit denen die Vorkaufsrechtsausübung abgewendet werden kann. Zusätzlich wird vom Erwerber verlangt, daß bei der Neuvermietung von Leerständen, die Einhaltung von Einkommensgrenzen gefordert wird, um die gebietstypische Bevölkerung des Stadtviertels zu erhalten.

Die Landeshauptstadt München fasste am 20. Februar 2002 einen Grundsatzbeschluß, in dem neue einheitliche Richtlinien festgelegt wurden, die die in der Anwendungspraxis gemachten Erfahrungen mit diesem umfangreichen wie komplexen städtebaulichen Instrument berücksichtigen. Nähere Infos finden Sie unter www.muenchen.de/Rathaus

Inwieweit die Erhaltungssatzung in der Realität alteingesessene Mieter vor Entmietung bzw. eklatanten Mieterhöhungen nach Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten schützt - darüber sind die Meinungen in den politischen Lagern geteilt. Die einen halten die Erhaltungssatzung für einen wirksamen Schutz vor Immobilien-Heuschrecken, die anderen für ein stumpfes Alibi-Instrument.

Die Stadt München übt ihr Vorkaufsrecht aus finanziellen Gründen nur in seltenen Fällen aus und die Abwendungserklärung der Hauskäufer schützt nur bedingt: Ist der Käufer eine große Wohnungsgesellschaft oder sonstiger Investor, kann er die paar Jahre der "wirtschaftlichen Knebelung" locker abwarten und danach den großen Reibach machen. Während dessen werden nicht selten die alten - fürderhin unerwünschten, alten - Mieter mit umfangreichen Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten und bisweilen Mobbing-Methoden so lange entnervt, bis sie sich bei Zahlung einer Ablöse zu ihrem vorzeitigen Auszug breitschlagen lassen.