Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Qua Gesetz muß er alle vier Jahre neu erstellt werden. In München erfolgt die Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München.

Ein qualifizierter Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Existiert in einer Kommune ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht älter als zwei Jahre ist, so muß eine Vermieterin/ein Vermieter bei Mieterhöhungen auf diesen Mietspiegel Bezug nehmen. Mieterinnen und Mieter können eine Mieterhöhung ablehnen, wenn sie über der im Mietspiegel bestimmten ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Mietspiegel hilft in den meisten Fällen, gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu vermeiden.

Ein Mietspiegel enthält verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen, anhand derer die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels festgestellt werden. Nach ihnen wird die übliche Miete abgeschätzt. Solche Kategorien sind z.B. der Stadtbezirk, in dem die Wohnung liegt; Baujahr des Hauses, Ausstattung der Wohnung, Lage des Wohnhauses.

von Karin Zick

In den Sondernutzungsrichtlinien wird geregelt, was wer wie auf öffentlichen Straßen und Plätzen darf und was nicht. Rechtliche Grundlagen sind das Bayerische Straßen- und Wegegesetz sowie das Bundesfernstraßengesetz. Die Sondernutzungsrichtlinien wurden zuletzt im März 2010 vom Stadtrat geändert.
Für die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis (z.B. einer Freischankfläche) sind in München die Bezirksausschüsse zuständig. Jedenfalls dann, wenn für eine Sondernutzung keine dauerhaften baulichen Veränderungen auf Straßen und Plätzen notwendig sind wie z.B. bei behindertengerechten Zugängen, Maibaum, Taxirufsäulen, Wochenmärkte u.a. (Anhang Sondernutzungsrichtlinien § 4 Abs. 2 ff.).

Fortsetzung:

Sondernutzungen werden generell nur erlaubt, wenn sie beispielsweise den allgemeinen Gebrauch von Straßen und Plätzen nicht dauernd beschränken, das Stadtbild nicht gestört wird, die Anwohner und Verkehrsteilnehmer nicht über Gebühr belästigt werden. Außerdem werden Sondernutzungen nicht erteilt für "Maßnahmen zum Zwecke wirtschaftlicher Betätigung" wie z.B. Verteilen von Handzetteln oder Warenproben, Aufstellen oder Herumtragen von Werbetafeln oder jedwede Werbeveranstaltungen. Um bestimmte Waren zu verkaufen, kann eine Sondernutzung hingegen erlaubt werden. Das Warenpotpourri wird in § 11 geregelt; dies sind u.a. Obst und Gemüse, Blumen, heiße Maroni und selbst erzeugte, heimische Landwirtschaftsprodukte.

Warenauslagen

Eine Warenauslage darf aufgestellt werden, wenn sie u.a. unmittelbar vor dem Gebäude aufgestellt wird, maximal 1,40 m hoch ist, sich gestalterisch ins Stadtbild einfügt. Dabei dürfen nicht alle Arten von Waren überall ausgestellt werden: Für manche Stadtbereiche gelten besondere Regelungen wie z.B. für die Altstadt, Fußgängerzonen, Prinzregentenstraße.

Zeitungsverkauf

Die Erlaubnis, Zeitungskästen aufzustellen, wird nur erteilt für regelmäßig erscheinende Tages- und Sonntagszeitungen und Stadtteilblätter. In der Fußgängerzone sind Zeitungskästen generell nicht erlaubt.

Ferner ist in den Richtlinien das Aufstellen von Werbeanlagen und Automaten, Christbaumverkauf, Fahrradständer, Pflanzgefäße, Informationsstände, Straßenmusik geregelt.

Freischankflächen

Für die Errichtung von Freischankflächen gibt es eine ausführliche "Anlage zu den Richtlinien der Sondernutzungen". So muß beim Gehweg, der an eine Freischankfläche anschließt, mindestens 1,60 m Breite verbleiben. Hinsichtlich der "Möblierung" werden recht detaillierte Vorgaben gemacht wie lockere Anordnung von Tischen und Stühlen; Bänke, Fässer, Barhocker und Polstermöbel sind nicht erlaubt und die Farbgebung muß eine "einheitliche Farbe haben und im Einklang mit der Umgebung stehen".
Des weiteren wird geregelt, wie Sonnenschirme und Pflanzgefäße auszuschauen haben, wann Fernsehgeräte aufgestellt werden dürfen.

Anträge auf Genehmigung einer Freischankfläche müssen bei der zuständigen Bezirksinspektion gestellt werden.

aus verschiedenen Quellen aufbereitet von Karin Zick

Preiswerter Wohnraum ist knapp in München, vor allem in den begehrten Vierteln wie Altschwabing, Isarvorstadt/Ludwigvorstadt, Au, Haidhausen, Schwanthaler Höh u.v.a. Hier wollen alle wohnen und durch die Attraktivität dieser "In-Viertel" steigen die Mieten. Betroffen sind überwiegend die typisch altmünchnerischen Gebiete am Altstadtrand mit alteingesessenen, aber nicht besonders einkommensstarken Einwohnern, inländischen wie ausländischen Familien, Wohngemeinschaften junger Erwachsener und dergleichen. Diese Gebiete laufen Gefahr, ihren Charakter vollkommen zu verändern, denn mit der durch die Mietentwicklung verbundenen Verdrängung der Wohnbevölkerung ändert sich auch die Infrastruktur.

Fortsetzung:

Um dem entgegenzuwirken, hat die Stadt München die Erhaltungssatzung erlassen, mit welcher Luxusmodernisierungen verhindert werden sollen.

Ein wichtiges Instrument der Erhaltungssatzung ist das Vorkaufsrecht der Stadt München. Dieses kommt immer dann zum Einsatz, wenn durch den Verkauf eines Mietshauses die Gefahr besteht, daß der für die gebietstypische Bevölkerung bislang geeignete Wohnraum aufgrund unangemessener Modernisierung oder Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verloren geht. Die Erhaltungssatzung allein ermöglicht es aber nicht, eine derartige Umwandlung mit ihren Konsequenzen für die Wohnbevölkerung zu verhindern. Denn das Vorkaufsrecht kann abgewendet werden, was in den meisten Fällen auch geschieht, denn auch eine relativ wohlhalbende Stadt wie München hat schlicht nicht die finanziellen Mittel, um ihr Vorkaufsrecht wahrzunehmen: Die Käufer wenden das Vorkaufsrecht der Stadt durch die Abgabe einer entsprechenden Erklärung ab. Mit einer solchen Abwendungserklärung verpflichten sich die Käufer, Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen sowie unangemessene Modernisierungsmaßnahmen für eine bestimmte Zeit zu unterlassen. So bleibt schützenswerter Bestand an bezahlbarem Wohnraum zunächst ebenso erhalten wie bei der direkten Ausübung des Vorkaufsrechts.

Die Stadt ist vom Gesetzgeber gehalten, ihre im Wege des Vorkaufsrechts erworbenen Anwesen wieder zu veräußern. Hierbei werden vom Käufer diejenigen Bindungen verlangt, die Inhalt der Abwendungserklärung sind, mit denen die Vorkaufsrechtsausübung abgewendet werden kann. Zusätzlich wird vom Erwerber verlangt, daß bei der Neuvermietung von Leerständen, die Einhaltung von Einkommensgrenzen gefordert wird, um die gebietstypische Bevölkerung des Stadtviertels zu erhalten.

Die Landeshauptstadt München fasste am 20. Februar 2002 einen Grundsatzbeschluß, in dem neue einheitliche Richtlinien festgelegt wurden, die die in der Anwendungspraxis gemachten Erfahrungen mit diesem umfangreichen wie komplexen städtebaulichen Instrument berücksichtigen. Nähere Infos finden Sie unter www.muenchen.de/Rathaus

Inwieweit die Erhaltungssatzung in der Realität alteingesessene Mieter vor Entmietung bzw. eklatanten Mieterhöhungen nach Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten schützt - darüber sind die Meinungen in den politischen Lagern geteilt. Die einen halten die Erhaltungssatzung für einen wirksamen Schutz vor Immobilien-Heuschrecken, die anderen für ein stumpfes Alibi-Instrument.

Die Stadt München übt ihr Vorkaufsrecht aus finanziellen Gründen nur in seltenen Fällen aus und die Abwendungserklärung der Hauskäufer schützt nur bedingt: Ist der Käufer eine große Wohnungsgesellschaft oder sonstiger Investor, kann er die paar Jahre der "wirtschaftlichen Knebelung" locker abwarten und danach den großen Reibach machen. Während dessen werden nicht selten die alten - fürderhin unerwünschten, alten - Mieter mit umfangreichen Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten und bisweilen Mobbing-Methoden so lange entnervt, bis sie sich bei Zahlung einer Ablöse zu ihrem vorzeitigen Auszug breitschlagen lassen.

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu leiten. Die Bauleitplanung stellt somit ein wichtiges Instrument der Stadtentwicklung und Stadtgestaltung dar.

Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan), die eine geordnete städtebauliche Entwicklung auf den Grundstücken gewährleisten sollen.
Grundsätzlich gilt die sogenannte Baufreiheit, d.h. das Recht, die Grundstücke frei zu nutzen, die sich aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG ergibt. Diesem Recht sind jedoch gewisse Grenzen gesetzt, die sich durch die Baugesetze ergeben. Die Bauleitpläne stellen eine Form der Beschränkung dieser Baufreiheit dar. Aus diesem Grund sind jedoch an die Aufstellung dieser Bauleitpläne bestimmte gesetzliche formelle als auch inhaltliche Anforderungen gestellt.

Es besteht kein Rechtsanspruch Einzelner auf eine Bauleitplanung, d.h. dass niemand von der Gemeinde Planungsmaßnahmen oder die Aufrechterhaltung von vorhandenen Planungen verlangen kann.

Damit ein Bebauungsplan in Kraft treten kann, bedarf es eines ordnungsgemäß durchgeführten Verfahrens, das im Baugesetzbuch geregelt ist.

Ausführlichere Informationen finden Sie auf der Webseite des Referats für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt München.